張金鶚 掏心話
每當房市陷入多空膠著，張金鶚教授的判讀就成為解盤的重要依據，不少民眾擁戴他，更多業者惱著他。
面對外界批評學者常與市場脫節，《地產王》邀請張金鶚現身說法，攤開他自擁3間房，卻教人不要衝動購屋，其中有什麼眉角？不可不知。
採訪╱潘姿羽 攝影╱王建棟
張金鶚於木柵購買第1屋後，因喜愛河堤景色，換屋時特意挑選臨河堤景觀的大樓社區。王建棟攝
封面故事
【潘姿羽╱台北報導】張金鶚堅持依數據說話，常因對市場判斷與業者立場不同獲諷「反指標」。攤開張教授的買屋經，不僅擁3屋自用，也曾投資預售屋獲利、當過包租公，現在正為老屋推動都更。
張教授的3間房
「不是不能買，而是沒必要在不合理的時機買房，反而影響生活品質。」政治大學地政系特聘教授張金鶚以10多年前依生涯所需，依序購買的3間房子為例，澄清買屋以自住為優先，而非投資獲利。他在1987年學成歸國，與妻子曾短暫於台北市臨沂街租屋，到政大任教後，1988年在鄰近校區的文山區秀明路以總價200萬元買了間屋齡15年的公寓居住。
圖為張金鶚買的第1屋，曾出租約10年，還遇「奧客」耗費心神，驗證包租公並不好當。雜誌《Money錢》提供
預售可選樓層 付款彈性
張金鶚在第1屋居住7年期間，原本在國外的父母返台同住，日漸有感空間不足，1993年選購了1間臨河岸的預售屋，2年後成屋便遷入。張金鶚當初以每坪26~27萬元買下35坪的房型，相較同區的房價並沒有特別便宜；他主張「好產品優於好價格」，也表示預售屋可選擇樓層，依個人需求變動格局，付款也比較彈性。
由於對第2屋的居住環境相當滿意，張金鶚夫妻倆喜愛社區正臨河堤的景觀視野，和就近可散步的休閒機能。1999年他在同社區多買1戶供父母居住，方便就近照顧。張金鶚所買的3間房子，出發點皆為自用，持有迄今尚未轉售。
屋齡達40年的第1屋位於文山區秀明路，目前作為師生親友聚會場所並等待都更。
優先考量自住 依需求買
對於許多民眾常困於等待購屋時機，張金鶚表示，買屋自住不以價格與時機為優先考量。他所購買的第1屋，是在工作穩定後，依需求與喜好而買。雖然第1屋的購買金額超過原本預算1倍，但經過試算，房貸在張金鶚夫妻倆人可負擔的範圍內；再從大環境評估，1988年房價剛開始上漲還在合理範圍，才促成「感覺對了」就下手。
近年房價不斷攀升，造成社會普遍存在買房恐慌，許多人想盡辦法就想買房才安心，深怕再等就買不起。總是會在房市熱頭上，跳出來提醒的張金鶚指出，年輕人應等工作、家庭都穩定了再置產，否則易被住處、房貸限制了自己的發展機會。
邁入退休準備期的張金鶚教授，開始評估換購退休後的住所，他不改理性的表示，現階段房價確實太貴，自己尚在觀望。正如他給民眾的建議，今年房價有下修10~15%的空間，購屋前還是作足功課再行動，比較妥當。
台北市區房價居高不下，民眾在「觀望」和「拼房」間猶豫不決，主張「房價會修正」的張金鶚因而被戲稱市場反指標。但他表示，自己擁有的3間房子都是在能力可負擔的情況下購入，近年也沒搶進；現今房價過高，房價不會一直上漲，沒有市場是穩賺不賠的。
張金鶚解釋，他之所以看空房市，是因景氣都有循環期，對照過去20年的房市可看出上漲的房價終會回檔，如今房價過高已激發民怨，在國民所得未改善等因素下，房價遲早下修。
第2屋買的是預售屋，張教授將格局改為2房2廳，夫妻倆住來寬敞舒適。雜誌《Money錢》提供
作自己的主人 不要盲從
雖然買房過程並未遇到太大問題，但每人生活經驗、工作地點及家庭背景都不同，張金鶚說：「買房子要作自己的主人，不要盲目跟著市場的走向買房。」
許多年輕人因買房背負沉重的房貸壓力，反而失去生活娛樂、投資自我的資本，他建議，若買房會影響到生活，不如租房子換換環境，還可累積人生經驗。而對市場上業者提出「工程期零付款」、「低自備款」的促銷標語，張金鶚笑道：「降價比較實在啦！」
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張教授的買屋條件
格局
˙通風、採光均良好
˙格局方正
環境
˙景觀佳
˙安靜不吵雜
˙具備一定生活機能
時機
˙好產品比時機重要，只要不買在相對高點即可
資金
˙存夠自備款再買房，不要槓桿操作
˙房貸不能影響到自我進修或娛樂、日常花費
資料來源：張金鶚
張金鶚小檔案
現職
．政治大學地政系特聘教授
．政治大學台灣房地產研究中心主任
年齡：59歲
家庭：夫妻2人
學歷
．美國麻省理工學院建築碩士
．美國賓夕法尼亞大學都市及區域計劃碩士、博士
經歷：英國瑞汀大學及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、美國加州柏克萊大學及日本明海大學等訪問學者
著作
．《房地產的世界》
．《張金鶚的房產七堂課》
．《張金鶚的都市更新九堂課》
．《房地產是一輩子的事》
資料來源：張金鶚
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